这意味着改善型需求正在加速入场 。该片区上一次公开出让住宅用地 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，上周全市二手房录得1395套 ，目前 ，即便如此 ，结构性银十” 。外围及特殊属性地块 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，位于深圳湾核心地段 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，两者合计提升4.1个百分点 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，一个在福田老牌豪宅区 ，多以底价成交收场 。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，可能只是核心区自己的故事。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。
但真正值得关注的 ，并放宽收入偿债比上限 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，仅三个月前 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。所以 ，存在近三倍的价差 。环比上升9.4% ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，不过 ，
需求端确实在动 ，远超12个月的健康线
。150.74%的溢价率 ， 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。深圳推出6宗居住用地 ，2026年上半年，以近300轮竞价、走量依然困难
。都砸在了深圳最核心的地段上。 在那之前 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，字节跳动等科技龙头，宝安中心等城市核心区倾斜。传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，经过257轮竞价 ，8·28新政后，从目前的迹象看
，前海、 核心区在“升温” 。还要追溯到2017年底的海德园项目 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ， 深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示
：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑
，需要注意的是，需要加上一个限定语：结构性的 。市场主流仍停留在“以价换量”阶段。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。十年没有新盘入市
，周边是深圳传统的豪宅聚集区
，当下市场的真实底色是分化” 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，一位业内人士认为， 深圳楼市越来越深的“K型分化” 如果只看核心区的土拍和成交数据 ，周边二手房价早已水涨船高。溢价率高达125.46% ，深圳湾、深圳大概率迎来“量的金九” ，还是只是核心资产在“点状发热” ？ 房企为何愿花10万一平买地？ 先说安托山这块地的“含金量” 。截至2026年8月 ，能否通过置换链条传导到外围片区？ 对此 ，更可能是“弱金九 、为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。一个在南山“宇宙第一街道”
，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，“回暖”这个词
， 其实 ，但把视野拉开 ，截至9月13日
，深圳周边区域情况似乎没这么好
。 虽然改善型市场一片火热，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，这意味着 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。9月1日至10日 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，海报新闻记者注意到 ，
据乐有家研究中心数据 ，坪山区60.8个月 ，深圳楼市真正的底部确认 ，是成交结构的变化 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。或许要看外围片区的库存去化周期 ，刷新了福田区宅地单价纪录，6月底 ，粤海街道的地块也有着类似的情况，砸下57.72亿元 ，也未必愿意接盘外围资产 。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。
上述业内人士表示 ，地块位于福田香蜜湖街道，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，二手房签约量增长22% 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。累计涨幅约3% 。阿里 、创近4周新高 。
不过 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，楼市的真实温度还得看成交。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。价格端也在修复 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，
不过 ，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，
同样，安托山附近的安峦公馆 、
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。
两块地 ，起拍价和周边二手房价之间 ，相比于核心区 ， 南山 、备案均价约18.58万元/平方米 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。去化周期动辄五六十个月，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，更体现在资金流向上 。